Учитесь на чужих ошибках: «Как теряют залог при продаже квартиры» | Автор топика: Ravisa
Предыдущий мой пост про агентства недвижимости оказался таким популярным, что его разместили «Советская Чувашия» и «Газета.ru».
Договор залога при продаже квартиры дело обычное. Принято считать, что таким образом покупатель страхует себя от того, что эту квартиру не продадут кому-то другому (а если продадут, то продавец вернёт залог в двойном размере), а продавец наивно полагает, что если покупатель откажется от сделки, то залог останется у него. Оказывается, не всё так просто.
Вот как было у нас
Заключили договор залога и составили предварительный договор купли-продажи. Дальше покупатели пошли в свой банк, где у них был одобрен кредит, для оформления сделки. Сначала всё шло своим чередом – пришли оценщики, сделали фотографии. Потом еще одни оценщики (что-то с первыми у них не срослось). Вернее я подозреваю, что не срослось - у покупателей не было денег на первоначальный взнос и поэтому мы в договоре прописали стоимость квартиры на 300 тыс.руб.
Вырисовывалась ситуация, что я не отказываюсь продавать квартиру, а они не отказываются покупать, но банк им не выдал кредит. Вроде виновата третья сторона и что в этом случае делать с залогом?
К этому времени уже подошел срок окончания предварительного договора и стал интересоваться темой залога более подробно. Пообщавшись с юристами стало ясно, что даже если покупатели откажутся от сделки, то легко могут отсудить и забрать залог. Как так? А вот как: до окончания срока действия предварительного договора продавец должен уведомить покупателя о том, что следует поторопиться и заключить основной договор (отправить заказным письмом). Если это сделать во время, то в этом случае никто залог уже не отсудит, а если не уведомлять, то по закону такой залог считается обычной предоплатой и подлежит полному возврату, даже сделка не состоялась по вине покупателя.
Чем закончилась история?
А закончилось тем, что покупатель позвонил в субботу (на следующий день после окончания предварительного договора) и сообщил, что банк не выдал кредит, т.к. нашли у него какой-то старый непогашенный кредит. В другом банке они не успевают оформить кредит и хотят отменить сделку. Дальше пошел торг относительно залога, сначала он хотел забрать весь, потом согласился оставить мне 5000 из 30000 р. Он был уверен, что через суд сможет забрать 100% залога, я ему доказывал, что т.к. договор у нас заканчивается в воскресенье, то у меня есть еще 1 рабочий день для отправки уведомления и тогда я 100% выиграю дело. Вообщем в итоге сошлись, что никому эти суды не нужны и делим залог по 50%.
Поэтому имейте в виду, что лучше перестраховаться и уже через недельку после заключения предварительного договора отправить покупателю заказное письмо с требованием заключить основной договор. И тогда сохраните залог себе, в случае чего. А вообще желаю, чтобы все ваши сделки успешно заканчивались.
Понравилось? Разместите ссылку на свой странице:
Tags: Что, делать, если, купил, машину, а, она, в, залоге, у, банка, но, птс, на, руках
Авто в залоге у банка, кредит не плачу, авто продал, могут ли посадить?
МУЖЧИНА КУПИЛ МАШИНУ, А ОНА ОКАЗАЛАСЬ В ЗАЛОГЕ. | Автор топика: Юридическая
МУЖЧИНА КУПИЛ МАШИНУ, А ОНА ОКАЗАЛАСЬ В ЗАЛОГЕ. ЕЕ ЗАБРАЛ БАНК.
Житель города N взял автокредит на Солярис. Машина стоила 740 тысяч рублей, а банк дал 590 тысяч рублей в долг. И как положено, оформил залог на машину.Через месяц собственник продал машину, несмотря на залог. Получил деньги от нового покупателя — и был таков. Банк узнал о продаже машины и потребовал погасить кредит, но денег от заемщика не дождался.Тогда кредитор пришел к новому владельцу машины: отдайте предмет залога, это наше обеспечение по автокредиту. Покупатель в шоке. Он никакого кредита не брал, за машину честно рассчитался и о залоге слышал в первый раз. Отдавать машину постороннему банку в счет чужого долга он не стал. Дело о заложенной машине дошло до Верховного суда.Покупатели подержанных машин, для вас плохие новости.Почему банк потребовал отдать машину? Машина была в залоге. Банк передал все сведения в реестр заложенного имущества. Заемщик не имел права продавать ее без разрешения банка, но сделал это.И хотя новый покупатель заплатил за машину, залог при этом не сняли. То есть обременение оставалось и банк имел право потребовать свое. Что он и сделал: попросил вернуть машину, чтобы выставить ее на торги за 600 тысяч рублей и вернуть кредитные деньги.Компенсировать потерю денег новому покупателю банк при этом не собирался, да и не обязан.Почему владелец машины отказался вернуть ее банку? Он ничего не должен банку, машину купил у первого собственника, заплатил ему 600 тысяч рублей, получил оригинал ПТС и о залоге ничего не знал. Причем он спрашивал у продавца, не в залоге ли машина. Тот показал оригинал ПТС: конечно, не в залоге. Ни про какие реестры покупатель не знал: он юридически не подкован.А теперь заемщик банка пропал, а от честного покупателя требуют машину. На такое никто бы не согласился. Поэтому новый собственник отказался вернуть автомобиль и подал встречный иск, чтобы залог аннулировали.Что сказали суды? Районный судСобственник мог бы проверить залог машины в специальном реестре. Раз он этого не сделал, пусть отдает машину банку, хотя денег никому не должен.Краевой судПокупатель не знал, что машина в залоге. Он и не должен был об этом знать. При продаже ему отдали оригинал ПТС. Всю сумму за машину он честно заплатил. ГИБДД тоже без проблем зарегистрировала машину на нового владельца. Какие к нему вопросы? Погашать кредит он не обязан. Пусть банк разбирается со своим заемщиком, а машина останется у покупателя.Верховный судЕсли машина в залоге, банк имеет право выставить ее на торги и забрать деньги в счет кредита. Причем у кредитора всегда преимущество. Сначала деньги от продажи получит он, а остаток уже распределят между остальными лицами, которым заемщик должен денег.Даже если заложенное имущество удастся продать, залог никуда не денется. То есть машина перейдет новому покупателю, оставаясь в залоге у того банка, которому продавец должен денег. И этот новый покупатель будет нести перед банком такие же обязанности, как заемщик. То есть по требованию банка машину придется отдать.В гражданском кодексе действительно есть условие, что залог не действует, если покупатель о нем ничего не знал и не должен был знать. Но все покупатели машин должны действовать добросовестно. Для проверки залоговых машин есть специальный сервис. Банк передавал туда информацию о заложенной машине, есть подтверждение.Значит, покупатель мог это проверить. Сервис бесплатный и всем доступен. Если покупатель о нем не знал, это его проблемы.Итог. Дело о заложенной машине пересмотрели. Ее все-таки заберут у владельца, продадут и все деньги от продажи отдадут банку. Автовладелец остался без машины и 600 тысяч рублей. При этом он два года ходил по судам, защищая свои права.Что теперь делать покупателю? Он потерял и машину, и деньги? Машину он точно потерял. Деньги банк ему тоже не выплатит. Их можно потребовать с продавца машины. Но из решений судов понятно, что того и след простыл. Он переехал, и за два года найти его никто не смог. Шансов вернуть 600 тысяч рублей практически нет.Что это за реестр залогового имущества? Это реестр, который ведут нотариусы. В реестр можно внести залоговое имущество, и любой человек может проверить, в залоге машина или нет. Проблема в том, что вносить имущество в этот реестр — право, а не обязанность банков. Да и работает он странно. В реестре не все сведения о залоговых машинах.Мы не нашли там данных об одной машине, которую купили в кредит. То есть она точно в залоге у банка, но в реестре ее нет. Проверять все равно стоит, но это не дает никаких гарантий.Что делать? Купил машину с гарантией, а она все время ломается. Как вернуть деньги? Если в реестре нет данных о залоге, что тогда делать? Ваше дело — проверить. То есть проявить добросовестность при сделке. В случае претензий вы скажете: я сделал все, что мог, но не узнал о залоге. Ссылка на юридическую неграмотность в этой истории, как видите, не сработала. Так что проверяйте всеми доступными способами.Причем проверять лучше не через сайт, хотя так можно. Надежнее сделать запрос нотариусу и взять бумагу, которая подтвердит, что вот на такую дату в реестре не было сведений о залоге этой машины. Тогда, даже если залог был, но банк не внес сведения в реестр, это будут уже проблемы банка, а не ваши. Машину он, скорее всего, не сможет забрать даже через суд.Как купить подержанную машину, чтобы не остаться без авто и денег? Как бы юридически чисто все ни выглядело, лучше перепроверять и собирать доказательства. Обезопасьте себя:1. Проверяйте документы на машину. Кто владелец, не отозвана ли доверенность, не находится ли машина в розыске или угоне.2. Возьмите у нотариуса выписку из реестра залогового имущества. Это ваша гарантия на случай залога. Не рассчитывайте на проверку через сайт.3. Проверьте продавца по базам судебных приставов, нет ли у него долгов.4. Посмотрите в ПТС, как часто продавали машину. Много сделок за короткий период настораживает.5. Если продавец в браке, попросите согласие супруга на продажу. Это необязательно, но при разделе имущества чего только не бывает.И запомните: оригинал ПТС, регистрация машины в ГИБДД и честные глаза продавца ничего не гарантируют.
